Рейдерський захват ринку нерухомості

Послуги ріелтерів можуть подорожчати. Їх надання хочуть монополізувати слідом за оцінюванням. Адже ця сфера не менш приваблива та прибуткова - щороку на ринку укладають угод  майже на 170 мільярдів гривень. Министерство экономического развития и торговли подготовило законопроект, которым обяжет риелторов получать сертификаты и повышать свою квалификацию каждые три года.

Об этом говорится в обнародованном ведомством проекте закона "Об особенностях осуществления риэлторской деятельности". Согласно документу, риелтор должен иметь высшее образование и минимум год стажа. Также риелтор будет проходить регистрацию в госреестре субъектов риелторской деятельности (за плату в 51 гривну), который будет вести Минэкономразвития. Кроме того, работа риелторов будет запрещена без наличия договора страхования его гражданско-правовой ответственности.
Правительство будет устанавливать минимальное страховое покрытие. Предполагается, что принятие проекта закона позволит повысить уровень защиты прав и законных интересов потребителей риэлторских услуг, которыми являются как владельцы недвижимости, так и ее покупатели и уменьшения количества злоупотреблений в этой сфере.
Наталя Наумець, директор консультативного центру нерухомості та оцінки: "Есть один из вариантов закона о риэлтерской деятельности, он размещен на сайте Министерства юстиции. Фонд госимущества должен вести регулирование на рынке риэлтерской деятельности. Он будет очень похож на то, что произошло в последние 2 недели с оценщиками. Естественно, последствия будут такие же негативные".
Планують, що Фонд проводитиме навчання ріелтерів та сертифікацію.  Він також формуватиме реєстр спеціалістів із нерухомості. Їм дозволять бути лише посередниками під час продажу помешкань. Надавати будь-якІ інші послуги заборонять. Тобто компанії не зможуть одночасно здійснювати оцінювання чи будувати об'єкти, як раніше. За словами експертів, додатковим бар'єром стане й обов'язкове страхування виду діяльності.
Світлана Бовсуновська, віце-президент ВГО "Ліга експертів України": "Кабинет Министров определяет страховку стоимостью, к примеру, 100 тыс. долларов номиналом. Заводится 12 компаний. Втихаря обучаются 80 риэлторов. Реестр закрывается. И дальше Кабинет Министров поднимает страховку до 500 тыс. долларов. И все остальные просто отсекаются от рынка".
Окрім того, ціни на послуги ріелтерів зростуть. Відповідно до законопроекту за них доведеться сплачувати 3 % від угоди. Зараз комісія становить щонайбільше 5 %. Але зазвичай вона набагато менша, кажуть фахівці.  Після нововведень же, запевняють, що братимуть по максимуму з усіх. За рахунок чого погрожують підняти ціни, не уточнюють. Але цього закону не хочуть.
Генріх Людкевич, член асоціації професійних управляючих нерухомістю: "Це є рейдерський захват ринку. Намагання взяти під контроль ринок не тільки нерухомості, а і малий та середній бізнес повністю".
На думку експертів, допустити розгляду законопроекту парламентом у жодному разі не можна. Бо постраждають усі - як продавці та покупці нерухомості, так і самі ріелтери. Тому гравці ринку планують підготувати колективне звернення до прем'єр-міністра та Генеральної прокуратури, аби запобігти монополізації.

Нотариусов наделили правом госрегистратора прав недвижимости 

Верховная Рада Украины (ВР) приняла во втором чтении и как закон законопроект № 10365 о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования и упрощения процедуры государственной регистрации земельных участков и прав на недвижимое имущество. "За" соответствующий законопроект проголосовали 233 народных депутата.
Закон направлен на совершенствование и упрощение процедуры государственной регистрации земельных участков и прав на недвижимое имущество, в частности: законом предусматривается возможность подачи документов на государственную регистрацию прав как в бумажной, так и в электронной форме путем внедрения механизма их предоставления государственным кадастровым регистратором; наделения нотариусов полномочиями государственного регистратора прав на недвижимое имущество, возникающие в результате совершения нотариальных действий, а именно - совершение нотариусами государственной регистрации прав собственности, регистрация которых была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, при совершении нотариального действия с недвижимостью, объектом незавершенного строительства, а также государственной регистрации прав в результате совершения нотариального действия с такими объектами, возможность получения выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество лицам, имеющим вещные права на чужое недвижимое имущество, а также информации о наличии ипотеки и обременений прав на недвижимое имущество освобождение физических и юридических лиц от уплаты государственной пошлины при проведении государственной регистрации прав, возникших и зарегистрированные до проведения государственной регистрации прав в порядке, определенном законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений". Определен порядок взаимодействия органов государственной регистрации прав с органами государственной исполнительной службы.
Кроме того, законом предусматривается усовершенствовать порядок государственной регистрации земельного участка. В связи с этим законопроектом предлагается внести изменения в закон "О Государственном земельном кадастре" и исключить положение согласно которому государственная регистрация земельного участка отменяется государственным кадастровым регистратором, который осуществляет такую регистрацию, в случае если в течение одного года со дня осуществления государственной регистрации земельного участка вещное право на него не зарегистрировано по вине заявителя

Банки больше не имеют права конфисковать квартиру должника, если она не является залогом

Высший специализированный суд Украины постановил, что граждане, взявшие кредит, могут свободно распоряжаться своей собственностью, не боясь, что финучреждение вынудит их продать жилье при задержке платежа

В последнее время украинцы все больше живут в долг. В связи с этим резко возросло количество судебных разбирательств. Причем нередко банки требуют от заемщика, взявшего деньги, например, на покупку стиральной машины, квартиру или загородный дом. Ведь, согласно некоторым нормам действующего законодательства и при определенных условиях, указанных в кредитном договоре, заемщик отвечает за взятые в долг деньги всем своим имуществом. То есть если у человека нет возможности вернуть средства за стиральную машину или автомобиль, банк может настоять на продаже его квартиры и использовании части полученных средств для погашения задолженности.

«В случае когда продажа залога полностью не покрывала сумму долга, банки через суд забирали у человека любое другое имущество»

К сожалению, некоторые финансовые учреждения злоупотребляли своими правами, и были неоднократно зафиксированы случаи, когда банк в судебном порядке взыскивал с заемщика квартиру при первой же минимальной задержке платежа. Однако, похоже, вскоре ситуация изменится. На днях Высший специализированный суд Украины постановил, что должники банков имеют право свободно распоряжаться своей собственностью, если она не была заложена при оформлении кредита. То есть банк не сможет забрать для погашения долга квартиру, если был заложен только автомобиль.

Стоит отметить, что подобная норма уже существует в Гражданском кодексе. Однако это не мешало банкам при помощи судей повсеместно ее нарушать. В результате, если продажа залога полностью не покрывала сумму долга, банки через суд отбирали любое другое имущество, в том числе жилье. Объясняли они свои действия последствиями кризиса, так как число неплательщиков резко увеличилось и зачастую единственным ликвидным имуществом у должников является недвижимость.

Прокомментировать решение Высшего специализированного суда Украины президента Украинского аналитического центра Александра Охрименко:

 — На самом деле банки по-прежнему имеют право конфисковать недвижимость должников, но при определенных условиях. Если она является залогом. Это касается не только квартир, но и автомобилей, а также другого имущества. То есть в договоре должно быть четко указано, что именно является залогом.

Главная причина, побудившая Высший специализированный суд Украины вмешаться в сложившуюся ситуацию и дать официальное разъяснение по вопросу залогового имущества, — участившиеся жалобы граждан на действия одного из крупнейших отечественных банков. Дело в том, что иногда банки, выдавая кредит на бытовую технику, телефоны и прочие товары, указывают в договоре, что заемщик отвечает перед финучреждением всем своим имуществом. Например, человек оформил кредит на покупку бытовой техники и по каким-то причинам просрочил очередной платеж. Это дает юристам банка повод подать в суд иск о взыскании имущества заемщика. Причем даже при условии, если официально договор залога не оформлялся.

Теперь Высший специализированный суд Украины разъяснил: банки не имеют права конфисковать имущество, не являющееся залогом. То есть когда человек берет кредит на покупку чайника и не рассчитывается вовремя, банк не может забрать у него жилье при условии, если в договоре не указано, что залоговое имущество — именно квартира.

«Иногда юристы специально составляют кредитные договоры так, чтобы создать условия для просрочки платежей»

 — При получении кредита очень внимательно читайте документы, прежде чем их подписывать, — продолжает Александр Охрименко. — Особенно то, что указано мелким шрифтом. К сожалению, многие люди этого не делают. Например, некоторые банки устанавливают такую пеню за задержку платежа, что каждый день долг увеличивается чуть ли не вдвое. В результате человек оказывается должен огромную сумму, после чего сотрудники банка как бы идут ему навстречу, например, предлагая решить проблему за 100 тысяч вместо насчитанного ими же долга в 300 тысяч. Хотя товар стоил всего тысячу. И люди соглашаются.

Стоит учесть, что в некоторых банках юристы специально составляют кредитные договоры таким образом, чтобы в них были подводные камни, создающие условия для просрочки платежей и последующих штрафных санкций. Зачастую их можно найти в разделе «Прочее».

Есть еще один распространенный способ, как поставить заемщика в сложную ситуацию. Предположим, человек приходит в банк за кредитом и ему предоставляют вполне нормальный кредитный договор. Он его изучает и не находит подвоха. Но в момент заключения договора клиенту предлагают подписать еще и приложение, в котором заложены нормы, изменяющие положения основного документа в случае, если должник просрочит выплату кредита.

Поэтому еще раз напоминаю: внимательно читайте документы, которые собираетесь подписать. Надеюсь, постановление Высшего специализированного суда Украины повысит защищенность людей, взявших кредиты. Но не исключено, что юристы банков найдут новые лазейки в законодательстве.