Посредникам не дадут нажиться на имуществе украинских заемщиков           

 

Независимая ассоциация банков обратилась в Конституционный Суд с просьбой предоставить официальное толкование положений Закона «Об исполнительном производстве» относительно размера вознаграждения специализированных торгующих организаций, осуществляющих реализацию арестованного имущества. Об этом «Вестям» сообщили в НАБУ.
В обращении Ассоциации отмечается, что 2 октября 2012 г. были внесены изменения в закон «Об исполнительном производстве», согласно которым, расходы, связанные с реализацией имущества должника, не должны превышать 5% стоимости этого имущества.
«Однако Минюст разграничил понятия «затрат» и «комиссионного вознаграждения» и внес изменения в собственные нормативные акты таким образом, что размер вознаграждения торгующих организаций остался на уровне 15%, что полностью нивелировало положительный эффект принятых изменений», — сообщили в НАБУ. В итоге и кредиторы, и должники продолжают нести высокие расходы.
«Продавцы имущества фактически продолжают взыскивать за продажу имущества до 15% его стоимости. Это серьезно бьет по карману людей, и снижение комиссии могло бы существенно сократить их расходы. Заложенное имущество сейчас продается очень активно. Например, мы реализуем до сотни залогов в год, это приходится многим банкам и общие объемы продаж куда выше», — сообщил «Вестям» директор департамента по работе с проблемными активами физлиц VAB банка Дмитрий Жаданов.
Чаще всего банки взыскивают по проблемным кредитам три вида залогов: квартиры, земельные участки и автомобили. Отсуживают имущество при разном уровне выплаты: где-то заемщики погасили лишь 35-40% суммы кредита, а где-то — до 80%. «Больше случаев с взысканием залогов по крупным задолженностям, но была и история, когда человек не выплатил банку лишь 15 тыс. грн. по крупному ипотечному кредиту. А финучреждение все равно взыскало у него квартиру», — рассказал «Вестям» управляющий партнер юрфирмы «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев.
Напомним, что если речь идет о взыскании единственной квартиры заемщика, то банк, согласно действующему законодательству, имеет право взыскать ее по задолженности размером не менее 10 минимальных затрат. Сейчас это 12,18 тыс. грн.
Как это работает
Взысканное у заемщика имущество продается в несколько этапов. Скажем, вы выплатили банку по стотысячному ипотечному кредиту $80 тыс., и квартира изымается кредитором для погашения задолженности в $20 тыс. (после продажи квартиры, банк заберет себе только $20 тыс. и штрафы по невозврату, а все остальное обязан вернуть клиенту). Он должен ее оценить и выставить на торги. Именно их и проводят торгующие организации, снижения комиссий которых сейчас добивается НАБУ. Сейчас они берут за услуги до 15%, и вместе с обязательным 10%-м исполнительным сбором, с проданного имущества человек теряет 25% стоимости имущества.
«При этом продаваемое имущество очень серьезно уценивается — чуть ли не в половину. А потом продается торгующими организациями по заниженным ценам, иногда даже по через чур заниженным. У меня был случай, когда клиент пустил дело на самотек, и две его иномарки, рыночной стоимостью по $45 тыс. каждую, продали лишь на 100 тыс. грн. Понятно, что кто-то нажился на такой продаже, а человека оставили ни с чем», — рассказал нам Можаев.

В Украине вводят новые правила оценки недвижимости

Ввести это новшество пытались в прошлом году дважды. В августе по причине мизерного количества сертифицированных специалистов отложили до ноября, а в ноябре разрешили «переходной период». Новые оценки было разрешено делать только сертифицированным специалистам, но при заключении сделок разрешалось использовать старые оценки, сделанные до 1 ноября.

1 февраля переходной период заканчивается. Удалось ли за это время обкатать систему

Согласно Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход, полученный от продажи объекта недвижимости, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. То есть именно на оценочную стоимость ориентируются при начислении налогов и прочих платежей (в пенсионный фонд и при оформлении сделки у нотариуса). Налог на продажу недвижимости платится с той суммы, которая больше — продажной цены или оценочной стоимости.

«Раньше свои отчеты оценщики нигде не фиксировали, в отличие от нотариусов. Более того, нередки были случаи, когда оценщик просто уничтожал отчет после сделки, мотивируя это требованием заказчика. Как результат — многие не совсем добросовестные граждане указывали в договоре купли-продажи заниженную в разы стоимость, имея на руках сделанную под их диктовку заниженную оценку, и с этих цифр платили мизерные налоги. Известен случай, когда оценщик указывал для квартиры на Лютеранской стоимость квадратного метра в 300 грн». эта реформа (обязательное лицензирование специалиста и включение данных об оценке в общегосударственный реестр) не только спасла профессию, но и сделала рынок недвижимости более цивилизованным.

За ноябрь-декабрь по новым правилам выполнена оценка около 13 тысяч объектов, результаты занесены в общегосударственный реестр. Происходит отладка программ. «Есть мелкие шероховатости, которые вскрывает практика, они исправляются по ходу. К примеру, не было раздела для корпоративных прав, которые принадлежат физлицам, — этот раздел в реестр Фонда госимущества добавили», (речь — о покупках недвижимости не только физлицами, но и физлицами-предпринимателями).

В Украине совершается порядка 1,5 тысячи сделок с недвижимостью ежедневно. «Две трети сделок уже проходят по новой процедуре, согласно оценкам, заносимым в реестр ФГИ» .
Эксперты отмечают, что на рынке уже замечены попытки оценочными фирмами получить с заказчика суммы выше оговоренных 300 грн.

В Ровно, одна из оценочных компаний нашла способ заработать больше денег: они завышают результат оценки. Заказчик вначале получает на руки первый результат, который посчитан по максимуму: оценивают в 45 тыс. у. е. квартиру, которую реально можно продать лишь за 40 тыс. у. е. Ему приходится еще раз, а то и дважды-трижды, оплачивать процедуру оценки в 300 гривен, пока не получается приемлемый вариант .
Однако если заказчик не согласен с результатами оценки, он может ее не принять и потребовать корректировки. «Оценка действительна только после подписи заказчика».
Небольшие заминки бывают и у нотариусов. «Были случаи, когда нотариусы, обращаясь к реестру, не видели выполненной оценки. Приходилось звонить в ФГИ, там видели, что мы внесли в реестр оценку, видели обращение нотариуса… На следующий день эти сбои в программе снимались, и нотариус мог наконец оформить сделку».
Чтобы сделать оценку по-новому, надо найти сертифицированного оценщика на сайте ФГИ. Сейчас в списке, который постоянно обновляется, зарегистрировано 455 специалистов-оценщиков во всех регионах. Выбираете СОТ (субъект оценочной деятельности), звоните по указанному в реестре Фонда госимущества телефону и договариваетесь о визите.
Стоимость оценки во всех СОТ регулируется ФГИ, сейчас она составляет 300 грн.

Итак, вы выбрали СОТ и со всеми правоустанавливающими документами, а также копией идентификационного кода и паспорта приходите к оценщику. Его работа автоматизирована и строится по одной из специальных программ. Компьютерные программы помогают формировать оценочную стоимость, исходя из найденных специалистом аналогов. Поэтому эксперты советуют как можно больше рассказывать о своей квартире. Важно все: от места расположения (центр-окраина) до инфраструктуры. Ведь зеленая зона на карте может быть ухоженным парком или заброшенным пустырем, в промзоне может быть склад или вредное производство. Важно, есть ли рядом поликлиника и детский сад, супермаркет, транспортная развязка или метро.
У вас обязательно спросят о типе дома (сталинская застройка, хрущевка — кирпичная или панель, многоэтажная застройка, старинная или довоенная застройка, индивидуальный дом и др.), материале стен и перекрытий, наличии лифта и домофона, наличии балконов и встроенной мебели, есть ли консьержка в доме или квартира подключена к сигнализации, каково состояние каждой из комнат (к примеру, паркетный пол или линолеум) и др.
«Подписывая договор, заказчик изучает всю информацию, которая была принята с его слов и правоустанавливающих документов, после чего идет платить в банк».
После прохождения оплаты оценщик приступает к работе, разыскивая аналоги, на основе цен на которые и высчитывается компьютерной программой оценочная стоимость. «К сожалению, в нашей стране стоимость реальных сделок нигде не фиксируется, мы вынуждены работать с объявлениями, а наши люди привыкли завышать цены на свою недвижимость до 30%. Чаще работаем с вариантами из электронных баз, но иногда приходится обращаться и к газетным объявлениям. За полтора месяца сделали уже 22 оценки. Со времени оплаты на создание оценки у нас идет 3–4 дня. Есть возможность провести корректировку результата: торг (может сбросить до 20% стоимости квартиры), состояние (от «после ремонта» до «удовлетворительное» — до 10% цены), этажность (до 5%).
Завышают стоимость не только продавцы. «Был случай, когда для переоформления прав собственности пришлось проводить оценку квартиры в новострое. Цена, исходя из аналогов на рынке, оказалась на 300 грн за кв. м меньше, чем было оплачено застройщику!.
Учитывается в оценке и человеческий фактор. Ведь проблемный сосед — такой же понижающий продажную стоимость фактор, как, к примеру, бензоколонка напротив окон. «Именно поэтому оценочная стоимость обычно ниже реальной» .
До вступления в силу новых правил оценки оценщик всегда обязательно выезжал на место. И сейчас по просьбе заказчика иногда выезжаем, чтобы убедиться, например, что квартира в плохом состоянии. Хотя и не такого законодательного требования».
Зато, поскольку требование о личном осмотре на местности снято, сертифицированный специалист по просьбе заказчика может оценивать недвижимость в любом регионе. К примеру, пожелав продать квартиру в Запорожье и имея на руках правоустанавливающие документы, хозяин может заказать ее оценку где угодно: хоть в Симферополе, хоть во Львове, хоть в столице.
На руки готовую оценку вы получите в течение двух недель. «Бывает, успеваем и быстрее, все зависит от загруженности оценщика». Действителен полученный вами документ в течение полугода. «Срок действия налоговой оценки для целей купли-продажи, обмена — шесть месяцев. В реестре ФГИ они будут храниться в течение года, затем архивироваться. Для сделок дарения/вступления в права наследования оценка также необходима, однако выполнять ее имеют право и те, кто прошел стандартную подготовку ранее. То есть если вы не успеете в течение полугода завершить сделку, вам придется заказывать новую оценку.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Свидетельство на право собственности или другой правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, решение суда, договор удовлетворения прав ипотекодержателя, договор дарения, другое)
Технический паспорт БТИ
Паспорт и идентификационный код
Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров (при наличии)
Фотографии недвижимости (при желании заказчика)

СКОЛЬКО ПЛАТИМ НАЛОГОВ

0% - если продаете жилье не чаще одного раза за три года

5% - если вы продаете недвижимость (даже незавершенное строительство), находившуюся в вашей собственности меньше трех лет

15% - если недвижимость продает иностранец

Украинские банки готовы «сдать» все тайны

Представление некоторых данных в налоговой отчетности заставляет банки нарушать режим банковской тайны. Об этом говорится в письме Независимой ассоциации банков Украины в адрес Министерства доходов и сборов.
Речь идет о новом варианте Приложении № 6 к налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, утвержденного приказом Министерства доходов и сборов Украины № 678 от 13 ноября 2013 года, в котором содержится требование указать каждого контрагента по операциям, которые не являются объектом налогообложения НДС. За отчетный период «Январь» 2014 года при заполнении формы справки (Д6) декларации, определенной Приказом № 678, необходимо указывать данные по каждой отдельной операции с соответствующим контрагентом, что, по мнению НАБУ, является нарушением требования законодательства о неразглашении банковской тайны.
Украинские банки имеют разветвленную сеть филиалов, и в течение месяца количество сделок, которые необходимо отражать при заполнении нового варианта справки (Д6), может превышать 1 миллион. В Ассоциации подчеркивают, что законодательные основания и технические возможности для заполнения банками справки (Д6) декларации в соответствии с требованиями Приказа № 678 отсутствуют. При этом в предыдущем варианте этой формы отчетности указывались данные о выручке от операций общим итогом за соответствующий отчетный период.

"Альфа-Групп" получит Банк Кипра

Bank of Cyprus Group уже подписала договор о продаже 99,77% акций украинского Банка Кипра "Альфа-Групп". В структуру сделки входят также 100% акций факторинговой компании "Икос Финанс", финансирование Bank of Cyprus Public Company Ltd., предоставленное Банку Кипра и "Икос Финанс" на 100 млн евро; кредиты, выданные Bank of Cyprus и Cyprus Popular Bank их украинским "дочкам" и "Икос Финанс" на сумму 180 млн евро; а также права требования $7 млн у гражданина Трофименко в пользу Bank of Cyprus, присужденные Арбитражным судом Лондона. Совет Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ) возглавил старший советник Альфа-Банка Роман Шпек, а его заместителем станет Дмитрий Зинков, председатель правления "Надра", сообщила пресс-служба Ассоциации. Такое решение было принято на заседании Совета НАБУ, которое состоялось 27 января. На посту главы Совета НАБУ Шпек сменил Бориса Тимонькина, покинувшего его после завершения своей каденции. Он остается членом Совета НАБУ.
Страховщики, в большинстве случаев, готовы компенсировать убытки своим клиентам, несмотря на то, что согласно договорам страхования не обязаны этого делать. По крайней мере такие заявления поступают от ряда страховых компаний. СК "Ритейл" готова осуществлять выплаты (по стандартным договорам КАСКО и страхования от несчастного случая) клиентам, которые пострадали во время столкновений или нападений в полном объеме. Изменение политики, согласно сообщению компании, обусловлено сложившейся ситуацией в Киеве.

Банки отчитались о финансовых результатах

Прибыль банка "Финансы и Кредит" в 2013 году составила более 6,2 млн грн, что почти вдвое больше, чем показатель 2012 года — 3,166 млн грн. Чистые активы банка к началу 2014 года составили более 25,7 млрд грн, что на 3,2 млрд грн больше, чем по итогам предыдущего года. Уставной капитал банка к началу текущего года составил 2,3 млрд грн, кредитный портфель — более 22,016 млрд грн.

Банк Кипра за 2013 год заработал 628 тыс. гривень. Общий объем обязательств банка составляет 1,86 млрд гривень. В четвертом квартале 2013 года прирост средств клиентов Банка достиг 14,24 млн гривень, из которых 11,12 млн гривень составили средства юридических лиц. На 535 тыс. грн выросли комиссионные доходы банка за счет начала продаж полисов ОСАГО и беззалоговых кредитов на партнерской программе.

Ощадбанк за 2013 год заработал 679 млн гривень, что на 19,9% больше, аналогичного показателя 2012 года (565,825 млн грн). Прибыль банка в четвертом квартале составила 197,755 млн грн, что на 27,7% больше, чем за аналогичный период 2012 года (154,802 млн грн). Чистый процентный доход банка в прошлом году составил 5,528 млрд грн, совокупные активы выросли на 20,4% — до 103,568 млрд грн, в том числе кредиты и задолженность клиентов увеличились на 0,7% — до 51,546 млрд грн.

Проминвестбанк потерял в прошлом году 2,5 млрд грн. Убыток Проминвестбанка в 2013 году составил 2,575 млрд грн, тогда как по итогам 2012 года его прибыль составляла 71,431 млн грн. Прибыль кредитно-финансового учреждения в четвертом квартале составила 55,395 млн грн, что на 32,6% меньше, чем за аналогичный период 2012 года (82,168 млн грн). Чистый процентный доход банка в 2013 году составил 1,233 млрд грн, что на 5,5% меньше, чем 1,304 млрд грн заработанные годом ранее. Совокупные активы банка за год уменьшились на 3,5% — до 39,737 млрд грн, в том числе кредиты и задолженность клиентов — на 3,7%, до 28,4 млрд грн.
В 2013 году Альфа-банк заработал 13 млн гривень. Октябрь-декабрь входящий в группу крупнейших Альфа-банк закончил с чистой прибылью 2,477 млн гривень. Январь-март банк закончил с чистой прибылью 4,835 млн гривень, апрель-июнь — с прибылью 3,992 млн гривень, июль-сентябрь — с прибылью 1,776 млн гривень, всего за 2013 год прибыль Альфа-банка составила 13,080 млн гривень.

История цен на недвижимость в Украине

Сейчас, чтобы купить пристойную квартиру в Украине, а, особенно, в Киеве, нужно потратить десятки, а то и сотни тысяч долларов. Однако, так было не всегда. Еще живы в памяти те времена, когда в столице можно было приобрести квартиру по смехотворным для сегодняшнего дня ценам. Итак, как же менялись цены на недвижимость?
Украинский рынок недвижимости стартовал в 1992 году. Ведь до этого невозможно было ни продать, ни купить квартиру. С начала новой эры для отечественной недвижимости, и до 1998 года цены росли медленно и постепенно, повысившись в конечном итоге в два раза. Подумать только — в 1998 году однокомнатная квартира в Киеве стоила всего 14-15 тыс. долларов! А в других крупных городах цена не превышала 5-8 тыс. долларов за однокомнатную квартиру. Но тут же случился обвал цен и жилье можно было приобрести опять почти по ценам 1992 года. Однако, такое счастье не могло длиться долго. И вот, так сказать, с началом Нового тысячелетия началась и новая волна роста цен. С тех пор все, кто не успел купить апартаменты "по дешевке" уже не имели возможность этого сделать, ведь с 2001 по 2008 года цены на недвижимость выросли в 15 раз! Таким образом стоимость квартиры, например, в Киеве достигла и даже превысила уровень цен других европейских столиц.
И, наконец, в 2008 году наблюдался последний обвал цен, связанный с экономическим кризисом. В итоге жилье подешевело примерно в два раза, при этом сохраняя относительную дороговизну. С тех пор цены на рынке недвижимости существенно не меняются, однако, как замечают специалисты, возможен обвал цен в связи с падением курса гривны. Хотя такой сценарий представляется маловероятным, так как гривна сейчас относительно стабильна. Но, как показала история взлета и падения цен на украинском рынке недвижимости, стоимость жилья тесно связана с соотношением гривны к доллару. Это дает вам возможность стать самому себе экспертом и более разумно планировать покупку квартиры. На экспертов надейся, но и сам не плошай. С другой стороны, обвал цен тоже относителен, ведь он касается лишь долларового эквивалента и нашим гражданам придеться платить за жилье так же, как и раньше.
Однако несмотря ни на что, нужно быть подготовленным к приятным сюрпризам, ведь удача все же, время от времени улыбается нам. Поэтому всегда нужно быть готовым использовать свой шанс.