Как выгодно сдать свою квартиру за границей?

Мода на недвижимость за границей изменила быт многих украинцев. Немало наших соотечественников ведут сезонный образ жизни: зима - в Юго-Восточной Азии на собственной вилле, лето - в родном мегаполисе. Или наоборот – холодные времена в столице, теплые – в Испании, Черногории или Болгарии. Именно сюда устремляются потоки гостей из России и Украины – не просто туристов, а собственников местной недвижимости! Однако в такой вольготной жизни есть свои минусы. В последнее десятилетие правительства многих стран пересмотрели законодательство в отношении иностранцев, владеющих квадратными метрами на территории их государств. Теперь быстро получить гражданство или хотя бы вид на жительство на основании документа о владении недвижимостью практически невозможно. Вам придется оформлять визу – в лучшем случае на полгода, а в большинство стран Европы – на 30 дней, и по истечении этого срока выезжать за пределы государства. Независимо от того, живете вы в данном объекте недвижимости или нет, счета за электричество, телефон и прочие услуги надо оплачивать своевременно. За рубежом еще более жесткий контроль за оплатой услуг обслуживающих и управляющих компаний, и в случае просрочки штрафы не заставят себя ждать. Существуют и нюансы: несмотря на все современные средства внесения платежей (в первую очередь, безналичный расчет), в некоторых странах – например, в Болгарии и Румынии – проще доверить подобные хлопоты управляющей компании, чем вносить необходимую сумму в несколько различных инстанций заочно и самостоятельно. Однако управляющие организации потребуют за свои услуги в несколько раз больше, чем вам бы обошлись коммунальные счета с чужого берега. Зачастую строительная компания, у которой владельцы приобретали свою заграничную недвижимость, одновременно является управляющей. В Средиземноморье и странах Восточной Европы немало организаций возводит дома с целью продажи квадратных метров именно иностранцам, среди которых россияне, которые традиционно проявляют высокую инвестиционную активность. Руководство компании прекрасно осведомлено, что будущие владельцы не смогут оставаться в стране круглогодично, и параллельно формирует управляющий штат, который будет заниматься всеми вопросами содержания жилья – помимо оплаты счетов, это еще уборка, сезонное мытье окон и т. п. Можно доверить работу по содержанию жилья стороннему агентству недвижимости. Но и тут есть подводные камни: во-первых, далеко не каждое агентство готово взять на себя заботу о ваших апартаментах – это менее доходно, чем оказывать классические услуги подбора жилья в аренду или купли-продажи жилой площади. Во-вторых, агентство может запросить сумму еще большую, чем управляющая компания. В любом случае оставить недвижимость пустовать под присмотром профильной организации – означает потерять немало средств, а ведь сама покупка такого объекта предполагает весьма серьезные инвестиции. Средняя стоимость квартир в наиболее популярных курортных зонах Европы (Средиземноморское и Черноморское побережье) такова:
Испания:
• до 50 кв. метров - 60-70 тыс. евро (а еще три года назад такую же недвижимость можно было приобрести за 25-40 тыс.);
• 50 - 80 кв. метров – 90-120 тыс. евро.

Черногория:
• до 50 кв. метров – 40-70 тыс. евро;
• 50 - 80 кв. метров – 80-100 тыс. евро.

Болгария:
• до 50 кв. метров – 30-50 тыс. евро;
• 50 - 80 кв. метров – 60-70 тыс. евро.

Если хозяин желает, чтобы вложения окупились и начали приносить доход, выход один – сдавать недвижимость в тот период, когда он или члены его семьи не занимают ее. Это можно сделать с помощью тех же организаций: управляющей компании или агентства недвижимости. В данном случае владельцу платить не придется – ведь он предоставляет возможность организации неплохо заработать. С желающего снять квартиру или дом агентство возьмет за свои услуги комиссию. Выгоднее всего сдавать квартиру за границей посуточно. Это может приносить стабильные 50-150 евро в сутки, в зависимости от местоположения вашего объекта, его площади и отделки. Однако агенты предупреждают: не стоит умножать эту сумму на 30 – количество дней в месяце. В лучшем случае вас ожидает 30-50-процентная загрузка в низкий сезон, а этот период всегда длится больше полугода. И лишь в пик сезона (2-3 месяца) можно рассчитывать на 80-90% заполняемость объекта. Оставшиеся 10-20% непременно нужно заранее отвести под простой и учитывать этот фактор в расчете ожидаемых доходов. Отказы от заселения, форс-мажор – неизменные спутники бизнеса по сдачи жилья в аренду. Месяц – это классический срок сдачи курортной недвижимости, на такое предложение всегда найдется клиентура. На высокие доходы здесь рассчитывать не приходится, плюсы – стабильность и предсказуемость денежного потока. На сегодняшний день стоимость помесячной аренды квартир на ведущих европейских прибрежных курортах в высокий сезон такова:

Испания:
• до 50 кв. метров - 900-1200 евро;
• 50 - 80 кв. метров – 1200-2500 евро.

Черногория:
• до 50 кв. метров – 1300-1500 евро;
• 50- 80 кв. метров – 1500-2500 евро.
Болгария:
• до 50 кв. метров – 800-1000 евро;
• 50 - 80 кв. метров – 1000-1500 евро.

Годовая аренда – специфический вид услуг на рынке недвижимости. Она характерна для стран азиатского региона, куда можно приехать на длительный срок – до полугода, в некоторых случаях – на год. В этом случае владелец получает самый низкий уровень дохода, но это наиболее комфортный вариант с точки зрения управления: долгий срок вы уверены, что ваш объект работает, приносит деньги. Выбирайте тот вариант, который оптимально подходит к вашему образу жизни, а главное – заранее узнавайте все нюансы законодательной базы страны, где вы приобретаете недвижимость, относительно прав иностранцев-собственников. В этом случае вы действительно сможете извлечь из владения объектом максимальную выгоду. Выбирая управляющую компанию, придерживайтесь правила: лучше небольшой, но стабильный доход, чем горы обещаний и головная боль