НЕДВИЖИМОСТЬ И ЗАКОН
* Подготовка квартиры к продаже
* 9 советов, как узаконить самострой
Как бесплатно получить земельный участок?
Существует возможность получить земельный участок в аренду и в бесплатную приватизацию только для свалки, кладбища или в качестве противоселевых сооружений. Ссылаясь на нормы Земельного кодекса. В последнее время стало хорошим бизнесом - организация свалок. Маленькие свалки передаются частным фирмам. Если вы посчитаете, сколько вы платите за вывоз мусора, то поймете, что бизнес действительно хороший, прибыльный. Свалки в частную собственность передать нельзя, но в аренду возможно. Хотя это и хлопотно - пройти все службы, получить все разрешения на открытие свалки». Также можно получить в аренду и бесплатную приватизацию участок под очистные сооружения, котельни и противооползневые сооружения. Касательно противооползневых сооружений, для укрепления участок выделят, но укрепив его на этом бетонном основании можно и магазин поставить.
Подготовка квартиры к продаже
Существует два подхода в подготовке квартиры к продаже: идеальный и реальный. Идеальный вариант требует больше времени и усилий, но и результат, выраженный в деньгах, тоже будет выше. Реальный – это "обрезание" идеального, в зависимости от ситуации, целей, задач и ресурсов конкретно взятого продавца и его объекта. Основное направление мысли при подготовки квартиры к продаже – это ответ на вопрос: "Что надо сделать, чтобы потенциальный покупатель увидел все лучшие стороны моей квартиры, захотел ее купить и ничто бы ему в этом не помешало?". Ответы могут лежать как в хозяйственной плоскости (например, вынести хлам), так и в юридической, финансовой и даже психологической. В идеальном варианте, лучше всего выехать из квартиры (например, арендовать другое место для жизни), вывезти из нее максимум вещей и самую громоздкую мебель, снять со стен все картины и полки, сделать генеральную уборку (и потом проводить ее регулярно, до продажи). Это даст квартире дополнительный простор и свет, поскольку помещение при показе должно быть хорошо освещено. Немаловажное значение для покупателей имеет состояние кухни и санузлов. А вот бронированные двери и металлопластиковые окна не так и важны, особенно, если квартира продается без ремонта. Практика продаж показывает, что входные двери покупатели ставят самостоятельно.Кроме того, нужно учесть, что покупатель обращает внимание на состояние лестничной клетки и подъезда. И тут даже не столько важна их чистота и ремонт, сколько порядочность соседей. Что касается юридической подготовки, из квартиры необходимо выписаться всем, кто там когда-либо проживал. Если были прописаны дети - обязательно прописать детей у родственников или на новом месте жительства. Кроме того, необходимо взять справки БТИ о готовности квартиры к продаже, погасить все задолженности по квартплате (если такие есть), подготовить другие необходимые документы (документы, удостоверяющие личность владельца, справку о составе семьи, документы, подтверждающие право собственности и т.д.) (см. Дополнение). Совсем идеальный вариант – пообщаться с ипотечным центром одного или двух банков на предмет определения граничных условий кредитования потенциального покупателя этой квартиры: сотрудники банков рассчитают, исходя из ваших условий, каков может быть максимальный размер кредита на покупку вашей квартиры. Это очень удобный момент для покупателя, ведь квартира, по которой уже есть конкретные кредитные предложения, в любой момент будет готова к показу и моментальной продаже новым хозяевам. У квартиры могут быть явные повреждения, которые могут привести не только к снижению цены, но и в целом поставить под вопрос возможность продажи. Среди наиболее распространенных – следы затопления или пожара, грибок на стенах и т.п. В таком случае лучше сделать ремонт, который удалит эти недостатки. Или снизить цену продажи до уровня ниже рыночного. В остальных случаях делать ремонт рекомендуется только в том случае, если Ваша задача - заработать больше, то есть не просто быстро продать квартиру, а подойти к этому, как к своему небольшому бизнесу: вкладываешь, создаешь добавленную стоимость, продаешь. Если же цель владельца квартиры, например, быстро переехать на новое место, решив тем самым некую жизненную задачу, лучше квартиру продавать в том виде, в каком она есть. Вы в любом случае найдете своего покупателя: кому-то нужна квартира с ремонтом, чтобы сразу въехать и жить. А у кого-то не хватает денежных ресурсов, но есть большая семья, поэтому он готов купить квартиру в скромном состоянии, но больше площадью, а потом своими силами сделать ремонт. Вместе с тем, на рынке есть посредники, которые скупают квартиры для ремонта и перепродажи. Бизнес "купил - сделал ремонт - продал", процветавший до кризиса, все еще существует, хотя таких покупателей стало в десятки раз меньше, чем до кризиса. Как правило, этим занимаются люди, у которых есть знакомые ремонтные бригады и сразу несколько квартир в обороте. Следует также учесть, что квартира с ремонтом ближе к центру города или в престижном районе будет более ликвидной, чем квартира с хорошим евро-ремонтом на окраине. Логика простая: стоимость адекватного ремонта для новостроек – это $200-300 за метр квадратный (в этот ремонт входит готовые к использованию санузлы и кухня с необходимой техникой). Для квартиры, например, в Буче, стоимость ремонта может составить 30% от цены квартиры, а для квартиры на Печерске, где цены на порядок выше, это не более 10%. То есть в первом случае продавцу придется повысить стоимость продажи более чем на 30%, что очень чувствительно для покупателя жилья эконом-класса, а во втором - достаточно будет и 10%. Итак, готовя квартиру к продаже, рекомендую обязательно: убрать из нее лишние вещи и сделать генеральную уборку, позаботиться о хорошем освещении как в квартире, так и в подъезде, а также о хорошем, в крайнем случае – нейтральном запахе. Все остальное – от ремонта до консультации с ипотечным центром - следует выбирать, исходя из вашей жизненной ситуации. Подготавливая квартиру к продаже, можно параллельно заниматься рекламой объекта. Для этого следует сделать несколько фото помещения и разместить их в рекламных изданиях. Сейчас рекламодатели отдают предпочтение on-line изданиям, выбирают их просто – первые 10-20 сайтов в рейтинге посещаемости. Зачастую разместить объявление в Сети можно бесплатно, но его продвижение (вынос и удержание в верхней строчке списка и т.д.) может стоить дополнительных, хотя и небольших, средств. Кроме того, некоторые сайты предлагают услуги размещения объявлений на нескольких порталах сразу, что также повысит эффективность рекламы.
Дополнение. Список документов, необходимых продавцу для заключения договора купли-продажи квартиры
1. Документы на объект недвижимости
- Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности;
- Технический паспорт объекта недвижимости;
- Выписка (Витяг) из Реестра прав собственности на недвижимое имущество на отчуждаемый объект недвижимости;
- Выписка (Витяг) из Реестра о регистрации права собственности на недвижимое имущество
Также при заключении сделки необходимо
- Форму 3 о составе зарегистрированных лиц в квартире;
- Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
2. Основные документы на каждого из собственников
- Паспорт, а также копии 1-3 стр., всех страниц с вклеенными фотографиями, страниц с данными о семейном положении, о прописке. Обязательно наличие вклеенных фотографий при достижении 25-ти и 45-ти лет
- Идентификационный номер (если физическое лицо в силу своих религиозных или других убеждений отказалась от идентификационного номера, должна быть сделана соответствующая отметка в паспорте)
Дополнительные документы на собственника (в зависимости от обстоятельств)
- Если продавец состоит в браке на день совершения сделки, необходимо письменное согласие супруга на отчуждение недвижимости (если супруг (га) отсутствует на подписании договора), Свидетельство о браке, паспорт и идентификационный номер супруги (-га). Согласие необходимо только на имущество, которое находится в общей совместной собственности. В случае, когда имущество было приобретено до заключения брака, или же если имущество было унаследовано или приобретено по договору дарения, или на деньги, которые принадлежат продавцу лично, согласие не требуется, если иное не предусмотрено брачным договором, договором о правовом режиме использования имущества либо же другими договорами, заключенными между супругами
- Если продавец состоял в браке
- Свидетельство о расторжении брака, Свидетельство о смерти супруга (ги). Если имущество находится в общей собственности
- паспорт и идентификационный номер бывшей супруги (-га), и Согласие бывшего (-ей) мужа/жены на отчуждение недвижимости
- При наличии несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно способных граждан
– собственников объекта недвижимости
- разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости родителями, опекуном или попечителем, Свидетельство о рождении, согласие родителей
- В случае, если от имени продавца действует представитель
– Доверенность (доверенность должна быть заверена нотариально и должна быть выдана на совершение необходимых для осуществления сделки юридических действий; необходимо обратить внимание на строк действия доверенности), а также паспорт и идентификационный номер представителя
3. Налог с продажи дома и земельного участка: разъяснения налоговиков Государственная налоговая администрация Украины разъяснила порядок налогообложения дохода от продажи жилого дома, а также земельного участка, на котором дом расположен, и хозяйственных сооружений и строений, возведенных на этом земельном участке. Об этом говорится в письме ГНАУ N2063/Т/17-014
Фактически налоговая прокомментировала применение пункта 172.1 Налогового кодекса, который звучит следующим образом: "доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы неоплачиваемой передачи, определенной статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от его назначения и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом". В письме налоговая обращает внимание на такой нюанс: если недвижимость (объект сделки купли-продажи) пребывает в собственности физлица 3 года, а земельный участок, на котором она размещена, - менее 3 лет (т.е. не соответствует требованиям п. 172.1 НК), то при продаже недвижимости земельный участок будет выступать отдельным объектом купли-продажи в понимании налогообложения. Следовательно, доход от продажи такого участка не будет относиться к необлагаемым налогом объектам, указанным в п. 172.1 НК. Напомним, ранее налоговики разъяснили порядок предоставления органами Государственной налоговой службы письменных налоговых консультаций, предусмотренных статьями 52 и 53 Налогового Кодекса Украины
9 советов, как узаконить самострой
1. Начните заблаговременно. Основным правилом узаконивания построенных объектов является разработка проекта и получение всей разрешительной документации до начала строительства. В этом случае узаконивание нельзя будет поставить под сомнение. Однако учитывайте, что оформление документов может существенно затянуть начало строительства, поэтому на практике многие решают вопросы параллельно со строительством.
Подготовка квартиры к продаже
Существует два подхода в подготовке квартиры к продаже: идеальный и реальный. Идеальный вариант требует больше времени и усилий, но и результат, выраженный в деньгах, тоже будет выше. Реальный – это "обрезание" идеального, в зависимости от ситуации, целей, задач и ресурсов конкретно взятого продавца и его объекта. Основное направление мысли при подготовки квартиры к продаже – это ответ на вопрос: "Что надо сделать, чтобы потенциальный покупатель увидел все лучшие стороны моей квартиры, захотел ее купить и ничто бы ему в этом не помешало?". Ответы могут лежать как в хозяйственной плоскости (например, вынести хлам), так и в юридической, финансовой и даже психологической. В идеальном варианте, лучше всего выехать из квартиры (например, арендовать другое место для жизни), вывезти из нее максимум вещей и самую громоздкую мебель, снять со стен все картины и полки, сделать генеральную уборку (и потом проводить ее регулярно, до продажи). Это даст квартире дополнительный простор и свет, поскольку помещение при показе должно быть хорошо освещено. Немаловажное значение для покупателей имеет состояние кухни и санузлов. А вот бронированные двери и металлопластиковые окна не так и важны, особенно, если квартира продается без ремонта. Практика продаж показывает, что входные двери покупатели ставят самостоятельно.Кроме того, нужно учесть, что покупатель обращает внимание на состояние лестничной клетки и подъезда. И тут даже не столько важна их чистота и ремонт, сколько порядочность соседей. Что касается юридической подготовки, из квартиры необходимо выписаться всем, кто там когда-либо проживал. Если были прописаны дети - обязательно прописать детей у родственников или на новом месте жительства. Кроме того, необходимо взять справки БТИ о готовности квартиры к продаже, погасить все задолженности по квартплате (если такие есть), подготовить другие необходимые документы (документы, удостоверяющие личность владельца, справку о составе семьи, документы, подтверждающие право собственности и т.д.) (см. Дополнение). Совсем идеальный вариант – пообщаться с ипотечным центром одного или двух банков на предмет определения граничных условий кредитования потенциального покупателя этой квартиры: сотрудники банков рассчитают, исходя из ваших условий, каков может быть максимальный размер кредита на покупку вашей квартиры. Это очень удобный момент для покупателя, ведь квартира, по которой уже есть конкретные кредитные предложения, в любой момент будет готова к показу и моментальной продаже новым хозяевам. У квартиры могут быть явные повреждения, которые могут привести не только к снижению цены, но и в целом поставить под вопрос возможность продажи. Среди наиболее распространенных – следы затопления или пожара, грибок на стенах и т.п. В таком случае лучше сделать ремонт, который удалит эти недостатки. Или снизить цену продажи до уровня ниже рыночного. В остальных случаях делать ремонт рекомендуется только в том случае, если Ваша задача - заработать больше, то есть не просто быстро продать квартиру, а подойти к этому, как к своему небольшому бизнесу: вкладываешь, создаешь добавленную стоимость, продаешь. Если же цель владельца квартиры, например, быстро переехать на новое место, решив тем самым некую жизненную задачу, лучше квартиру продавать в том виде, в каком она есть. Вы в любом случае найдете своего покупателя: кому-то нужна квартира с ремонтом, чтобы сразу въехать и жить. А у кого-то не хватает денежных ресурсов, но есть большая семья, поэтому он готов купить квартиру в скромном состоянии, но больше площадью, а потом своими силами сделать ремонт. Вместе с тем, на рынке есть посредники, которые скупают квартиры для ремонта и перепродажи. Бизнес "купил - сделал ремонт - продал", процветавший до кризиса, все еще существует, хотя таких покупателей стало в десятки раз меньше, чем до кризиса. Как правило, этим занимаются люди, у которых есть знакомые ремонтные бригады и сразу несколько квартир в обороте. Следует также учесть, что квартира с ремонтом ближе к центру города или в престижном районе будет более ликвидной, чем квартира с хорошим евро-ремонтом на окраине. Логика простая: стоимость адекватного ремонта для новостроек – это $200-300 за метр квадратный (в этот ремонт входит готовые к использованию санузлы и кухня с необходимой техникой). Для квартиры, например, в Буче, стоимость ремонта может составить 30% от цены квартиры, а для квартиры на Печерске, где цены на порядок выше, это не более 10%. То есть в первом случае продавцу придется повысить стоимость продажи более чем на 30%, что очень чувствительно для покупателя жилья эконом-класса, а во втором - достаточно будет и 10%. Итак, готовя квартиру к продаже, рекомендую обязательно: убрать из нее лишние вещи и сделать генеральную уборку, позаботиться о хорошем освещении как в квартире, так и в подъезде, а также о хорошем, в крайнем случае – нейтральном запахе. Все остальное – от ремонта до консультации с ипотечным центром - следует выбирать, исходя из вашей жизненной ситуации. Подготавливая квартиру к продаже, можно параллельно заниматься рекламой объекта. Для этого следует сделать несколько фото помещения и разместить их в рекламных изданиях. Сейчас рекламодатели отдают предпочтение on-line изданиям, выбирают их просто – первые 10-20 сайтов в рейтинге посещаемости. Зачастую разместить объявление в Сети можно бесплатно, но его продвижение (вынос и удержание в верхней строчке списка и т.д.) может стоить дополнительных, хотя и небольших, средств. Кроме того, некоторые сайты предлагают услуги размещения объявлений на нескольких порталах сразу, что также повысит эффективность рекламы.
Дополнение. Список документов, необходимых продавцу для заключения договора купли-продажи квартиры
1. Документы на объект недвижимости
- Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности;
- Технический паспорт объекта недвижимости;
- Выписка (Витяг) из Реестра прав собственности на недвижимое имущество на отчуждаемый объект недвижимости;
- Выписка (Витяг) из Реестра о регистрации права собственности на недвижимое имущество
Также при заключении сделки необходимо
- Форму 3 о составе зарегистрированных лиц в квартире;
- Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
2. Основные документы на каждого из собственников
- Паспорт, а также копии 1-3 стр., всех страниц с вклеенными фотографиями, страниц с данными о семейном положении, о прописке. Обязательно наличие вклеенных фотографий при достижении 25-ти и 45-ти лет
- Идентификационный номер (если физическое лицо в силу своих религиозных или других убеждений отказалась от идентификационного номера, должна быть сделана соответствующая отметка в паспорте)
Дополнительные документы на собственника (в зависимости от обстоятельств)
- Если продавец состоит в браке на день совершения сделки, необходимо письменное согласие супруга на отчуждение недвижимости (если супруг (га) отсутствует на подписании договора), Свидетельство о браке, паспорт и идентификационный номер супруги (-га). Согласие необходимо только на имущество, которое находится в общей совместной собственности. В случае, когда имущество было приобретено до заключения брака, или же если имущество было унаследовано или приобретено по договору дарения, или на деньги, которые принадлежат продавцу лично, согласие не требуется, если иное не предусмотрено брачным договором, договором о правовом режиме использования имущества либо же другими договорами, заключенными между супругами
- Если продавец состоял в браке
- Свидетельство о расторжении брака, Свидетельство о смерти супруга (ги). Если имущество находится в общей собственности
- паспорт и идентификационный номер бывшей супруги (-га), и Согласие бывшего (-ей) мужа/жены на отчуждение недвижимости
- При наличии несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно способных граждан
– собственников объекта недвижимости
- разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости родителями, опекуном или попечителем, Свидетельство о рождении, согласие родителей
- В случае, если от имени продавца действует представитель
– Доверенность (доверенность должна быть заверена нотариально и должна быть выдана на совершение необходимых для осуществления сделки юридических действий; необходимо обратить внимание на строк действия доверенности), а также паспорт и идентификационный номер представителя
3. Налог с продажи дома и земельного участка: разъяснения налоговиков Государственная налоговая администрация Украины разъяснила порядок налогообложения дохода от продажи жилого дома, а также земельного участка, на котором дом расположен, и хозяйственных сооружений и строений, возведенных на этом земельном участке. Об этом говорится в письме ГНАУ N2063/Т/17-014
Фактически налоговая прокомментировала применение пункта 172.1 Налогового кодекса, который звучит следующим образом: "доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы неоплачиваемой передачи, определенной статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от его назначения и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом". В письме налоговая обращает внимание на такой нюанс: если недвижимость (объект сделки купли-продажи) пребывает в собственности физлица 3 года, а земельный участок, на котором она размещена, - менее 3 лет (т.е. не соответствует требованиям п. 172.1 НК), то при продаже недвижимости земельный участок будет выступать отдельным объектом купли-продажи в понимании налогообложения. Следовательно, доход от продажи такого участка не будет относиться к необлагаемым налогом объектам, указанным в п. 172.1 НК. Напомним, ранее налоговики разъяснили порядок предоставления органами Государственной налоговой службы письменных налоговых консультаций, предусмотренных статьями 52 и 53 Налогового Кодекса Украины
9 советов, как узаконить самострой
1. Начните заблаговременно. Основным правилом узаконивания построенных объектов является разработка проекта и получение всей разрешительной документации до начала строительства. В этом случае узаконивание нельзя будет поставить под сомнение. Однако учитывайте, что оформление документов может существенно затянуть начало строительства, поэтому на практике многие решают вопросы параллельно со строительством.
2. Решите, кто займется. Процедура узаконивания не очень сложная, но довольно длительная. Узаконивание требует общения с различными инстанциями, где нужно получать разрешения и согласования. Поэтому решите, займетесь ли вы узакониванием самостоятельно или наймете юридическую компанию.
3. Выберите опытных юристов. Если решили привлечь юристов, обратите внимание на опыт работы компании в сфере недвижимости и земельного права, наличие контактов с проектными организациями, а также организациями, имеющими лицензию на осуществление технического обследования. Оговорите условия сотрудничества с юристами, зону их ответственности и размер вознаграждения.
4. Найдите время. Основная проблема узаконивания – необходимость выстаивания в очередях в различных учреждениях. Если решили заняться узакониванием самостоятельно, учтите, что придется тратить значительное количество рабочего времени.
5. Изучите законодательство. Если вы решили заниматься узакониванием самостоятельно, изучите прописанную в законодательстве процедуру и порядок узаконивания. Эксперты отмечают, что единых порядков согласования принятия объекта строительства в эксплуатацию органами местного самоуправления пока нет, поэтому всю последовательность действий необходимо уточнять в местных органах власти.
6. Узнайте, куда идти. Уточните названия организаций, с которыми вам придется контактировать, их адреса, телефоны и график работы. Обзвоните эти организации и уточните, сможете ли вы получить у них именно те документы, которые вам необходимы.
7. Пройдите процедуры. Узаконить частный дом, построенный до 2009 года, можно по упрощенной процедуре – проинформировать БТИ о наличии объекта и получить на него документы. Для узаконивания частных домов более поздней постройки общей площадью до 200 кв. м и высотой не более двух этажей вместе с хозсооружениями общей площадью до 100 кв. м необходимо получить техпаспорт частного строения в БТИ. В инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля нужно подать справку о согласовании принятия частного строения в эксплуатацию, выданную на основании решения исполкома местного совета. Для узаконивания сооружений площадью более 350 кв.м. нужно иметь акт на право собственности или пользования на землю, отчет о проведении техосмотра на предмет соответствия строения государственным строительным нормам, а также согласованный в соответствующих органах документ о соответствии объекта противопожарным и санитарным правилам и требованиям, действовавшим на момент завершения строительства.
8. Учитывайте нюансы. Многие юристы считают, что процедура узаконивания объектов по упрощенному порядку не учитывает интересы третьих лиц. Так, суд может решить, что узакониваемое здание ущемляет интересы соседей, и обяжет это здание снести.
9. Земельные вопросы. В процессе узаконивания может возникнуть и конфликт с местными властями. Так, может выясниться, что здание самовольно построено на земельном участке, который не может быть передан в пользование или аренду, и получить землеотвод будет невозможно.
Комментариев нет:
Отправить комментарий